Як підстрахуватися при купівлі земельної ділянки

Час, коли ділянки безкоштовно роздавали всім охочим, пройшло. Зараз щоб стати землевласником, потрібно викласти чималу суму. При цьому в гіршому випадку ви ризикуєте зіткнутися з недобросовісним продавцем, а в кращому - з рядом проблем, пов`язаних з грамотним оформленням угоди.

На жаль, неможливо застрахуватися від всього і відразу. Але є обов`язкові умови, які ви повинні враховувати при купівлі земельної ділянки. Розглянемо кожне з них докладно.

Наявність права власності

Як це не банально, але купити можна лише те, що можна продати. А продати можна лише те, що є власністю.

Відео: Про покупку земельної ділянки (03.04.12)

Документи, що підтверджують право власності продавця 

До 1997 року (Тобто до вступу в силу Федерального закону від 21 липня 1997 р N 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним»): 

• договір купівлі-продажу,
• договір міни,
• договір дарування,
• свідоцтво про право на спадщину за законом / заповітом,
• акт місцевого органу влади про надання земельної ділянки у власність, 
• вступило в законну силу рішення суду.

 
Будь-який з перерахованих вище документів є підставою виникнення права власності. Підтвердженням законності документа до 1997 року служить постановка на облік в місцевому БТІ.

Після 1997 року підставою виникнення права власності також вважаються всі перераховані вище документи. Підтвердженням законності документа після 1997 року є Свідоцтво про державну реєстрацію права власності, яке видають після внесення відомостей в ЕГРП Росреестра.

Відразу обмовлюся, що дата - 1997 рік - трохи умовна. Дійсно, Федеральний закон N 122 «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» вийшов 21 липня 1997 г. Але реєструючий орган в різних регіонах з`явився в різний час. Навіть в містах одного регіону дати виникнення Росреестра можуть бути різними. 

Сімейний стан продавця

Якщо підставою виникнення права власності у продавця є договір купівлі-продажу, - поцікавтеся, в шлюбі чи продавець. Якщо в шлюбі, то зверніть увагу, коли було придбано земельну ділянку.

Якщо ділянка була придбана в період перебування продавця в шлюбі, вимагайте нотаріально завірена згода чоловіка, тому що, відповідно до ч.1 ст. 34 СК РФ, Майно, нажите подружжям під час шлюбу, є спільною власністю.

Якщо продавець недавно (менше трьох років тому) розлучився, а ділянка була куплений ним у період перебування в шлюбі, - також вимагайте нотаріально завірена згода чоловіка, тому що колишній чоловік / дружина може звернутися до суду з вимогою розділу спільно нажитого майна протягом трьох років після розірвання шлюбу.

У разі якщо підставою виникнення права власності у продавця є: 

• договір дарування,
• свідоцтво про право на спадщину за законом / заповітом,
• акт місцевого органу влади про надання земельної ділянки у власність (безкоштовно),
• вступило в законну силу рішення суду, - 

Відео: Купівля земельної ділянки

 
не хвилюйтесь. Відповідно до п. 1 ст. 36 СК РФ Майно, яке належало кожному з подружжя до вступу в шлюб, а також майно, отримане одним з подружжя під час шлюбу в дар, в порядку успадкування або з інших безоплатним операцій (майно кожного з подружжя), є його власністю.

Якщо підстава виникнення права власності у продавця - договір міни, то зверніть увагу, що він поміняв і що було підставою виникнення права власності на обмінений об`єкт.

відсутність обтяження

Щоб дізнатися, чи не заарештований чи земельну ділянку і відсутні чи правопретензій на нього, необхідно подати запит із зазначенням юридичної адреси та / або кадастрового номера земельної ділянки в МФЦ (багатофункціональний центр) або безпосередньо в Росреестр. 

Отримати виписку має право будь-який громадянин. Виписка з ЕГРП (єдиний державний реєстр прав) містить інформацію про те, чи не знаходиться ділянка під судом або арештом і не покладено на нього обтяження у вигляді сервітуту (права користування чужою земельною ділянкою), оренди, заборони на будівництво і т.п.

Внесення відомостей до ГКН

Наявність кадастрового паспорта, який видається після внесення відомостей до державного кадастр нерухомості (ГКН). Якщо право власності у продавця виникло до винесення Федерального закону від 21 липня 1997 р N 122 (ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним»), то для укладання угоди купівлі-продажу обов`язково потрібно кадастровий паспорт земельної ділянки, в якому повинні бути вказані:

• кадастровий номер;
• категорія земель;
• цільове використання (призначення);
• площа земельної ділянки.

Відео: Як вибрати і купити земельну ділянку? # Будуємо ЖБ Будинок

Внесення власника в кадастровий паспорт і юридична адреса (при наявності кадастрового номера) необов`язкові.

Якщо у продавця є Свідоцтво про державну реєстрацію права власності, то його право було зареєстровано в Росреестра. Відповідно, кадастрові відомості про земельну ділянку вже внесені в ГКН, і кадастровий паспорт земельної ділянки вже був раніше наданий в Росреестр. Для проведення операції від продавця не буде потрібно нічого, крім свідоцтва і документа-підстави (див. П. 1).

Тут підступ може бути в іншому. Продавець не зобов`язаний проводити межування перед продажем: досить внесення відомостей в ГКН як про «раніше врахований» земельній ділянці із зазначенням місця розташування земельної ділянки, але без встановлення чітких меж.

Продавець не зобов`язаний, але покупцеві було б спокійніше, якби межування вже було проведено. Вирішуйте самі. Якщо ви все-таки вирішили, що межування необхідно, перевірте, чи збігаються відомості про межі і місце розташування земельної ділянки, внесені до ГКН, з фактичними межами земельної ділянки на місцевості. На жаль, через допущені при межування кадастрових помилок, а також через недобросовісність деяких кадастрових інженерів російські суди завалені позовами про виправлення кадастрових помилок як мінімум на двадцять років вперед. 

Право на будівництво будинку і «прописка»

Тут можна було б розвинути тему на кілька сторінок. Але якщо коротко, то будуватися (Мова йде про житловому / дачному / садовому будинку) можна, можливо на земельних ділянках, що мають цільове використання: 

• для ведення садівництва, городництва і дачного будівництв,
• під потреби індивідуального житлового будівництва,
• для ведення особистого підсобного господарства.

Зареєструватися за місцем проживання (прописатися) можна в будь-якому житловому будинку, якщо цільове використання земельної ділянки - індивідуальне житлове будівництво (в т.ч. будівництво будинку) і особисте підсобне господарство.

Відео: Категорії земель при купівлі ділянки

Якщо цільове використання земельної ділянки - ведення садівництва та городництва (в т.ч. дачне будівництво), то зверніть увагу на категорію земель (Відомості з кадастрового паспорта). Якщо ви плануєте «прописуватися», категорія повинна іменуватися «землі населених пунктів». Якщо ж вам не пощастило і категорія земель - «сільськогосподарського призначення», то її можна змінити. Але тут також є ряд обов`язкових умов, які займуть ваш час і, можливо, полегшать гаманець.

І на закінчення хочу сказати: звичайно ж, від все не застрахуєшся. Навіть при наявності всі вищеперелічених умов можна помилитися і зіткнутися з підводними каменями. У кожної земельної ділянки, як і у людини, є своя історія і біографія, а іноді і своя «легенда», і свій «скелет у шафі».

Тут я коротко описала можливі ситуації, не особливо завантажуючи вас юридичними термінами і специфічними оборотами, але від усього вас не застрахувала. Постараюся «заспокоїти»: завжди можна звернутися в суд. Який, як відомо, «найгуманніший і справедливий в світі» =)

Ну а якщо без жартів: будуть питання - питайте, постараюся допомогти.

P.S. Ця стаття не претендує на звання «наукового праці» і включає відомості не консультативного, а рекомендаційного характеру.

Увага, тільки СЬОГОДНІ!