Як знайти сумлінних будівельників

Бракоробів-підрядників згадують недобрим словом в більшості «будівельних» листів і питань, одержуваних редакцією 7dach.ru. Взяти хоча б приклад немислимого порушення технології спорудження даху. І якщо власники будинків, які пишуть нам про проблеми і недоліки новобудови, ще не впевнені в джерелах своїх бід, то фахівцеві завжди видно, що без нехлюйства чи невмілість виконавців тут не обійшлося.

Така регулярно повторюється в різних частинах країни ситуація вимагає уваги. Ось чому в цій статті ми детально розглянемо алгоритм вибору працівників для будівництва заміського будинку.

відповідальний вибір

Відразу зазначу, що мова піде не про запрошення шабашників для спорудження курятника, веранди або невеликий прибудови до будинку. 

Давайте поговоримо «по-дорослому» - про вибір кваліфікованого колективу будівельників для спорудження нового будинку з усіма сучасними атрибутами. Завдання це дуже і дуже непроста.

трохи термінології

• Людина, який приймає рішення будуватися, повинен мати для цього відповідні ресурси та володіти необхідними документами на землю, де планується будівництво. Така особа називається замовником або замовником-забудовником. 
• Компанія, яка організовує роботу в цілому, іменується генпідрядником. 
• Підприємства, що виконують окремі види робіт, називаються субпідрядниками.  

Обрана вами компанія перш за все повинна стати організатором всього будівельного процесу. Традиційно генпідрядник береться за загальнобудівельні роботи: Земляні, будівництво фундаментів, зведення стін і даху, внутрішню обробку. Рівень його прямої участі в субпідряді визначається тільки поточними ресурсами і матеріальною зацікавленістю в окремих етапах будівництва. Генпідрядник «бореться» за обсяги робіт. Причому він одночасно виконує кілька проектів, тасуючи фахівців та обладнання по майданчиках в залежності від фінансування і технологічної ситуації на об`єктах.

Так на чому зупинити свій вибір - на загально або вузькоспеціалізованої організації? Відповідь зрозуміла: самостійні роботи краще доручити компанії - майстра своєї справи.

наприклад, компанії, що працюють тільки на нульовому циклі, укомплектовані дорогої землерийної технікою і своїм автотранспортом. У них є матеріали для багаторазової щитової опалубки і автобетонозмішувачі для зведення монолітного фундаменту.

І якщо для спорудження фундаменту замовники майже завжди кличуть професіоналів (дійсно, де взяти багаторазову опалубку, якщо вона тобі потрібна раз в житті?), то для покрівельних робіт спокушаються невідомими шабашниками. І зовсім даремно. Як свідчить сумна статистика, до третини «лівих» дахів течуть уже в першу зиму і вимагають ремонту та реконструкції. 

сучасна мансардний дах - Це кілька шарів високотехнологічних матеріалів, і кожен укладається з урахуванням тільки йому властивих особливостей.

Тому можна сказати, що справжні покрівельні компанії виділилися в особливу касту, члени якої в теплий сезон нарозхват. До того ж, у них роками напрацьовані зв`язки з виробниками всього комплексу покрівельних матеріалів та аксесуарів, тому і ціни на них встановлені з хорошими знижками.

Окремо на ринку будівельного праці стоять рубщики дерев`яних будинків. У зрубів свої особливості складання, свої розрахунки природної усадки будинку і свої правила експлуатації після будівництва. І беруться за цю справу лише ті мужики, які вміють тримати в руках сокиру. До речі, це дефіцитний будівельна професія, і справжніх рубають - «піди-знайди». Зате така спеціалізована фірма може взяти на себе функції генпідрядника і обов`язково надати гарантію на всі роботи, а також виконати післягарантійне обслуговування.

До безперечних переваг генпідрядника необхідно віднести те, що він несе відповідальність за об`єкт в цілому, приймаючи роботу у субпідрядників. І ще один важливий аспект: генпідрядники мають достатній досвід в оформленні готового до здачі в експлуатацію будинку.  

Контракт обов`язковий!

У дачному будівництві поняття «генпідряд» може застосовуватися тоді, коли замовник і підрядник підписують один контракт на повний обсяг робіт. У контракті обумовлюються:

• предмет, 
• терміни, 
• вартість, 
• порядок оплати, 
• відповідальність сторін, 
• штрафні санкції за невиконані роботи та їх прострочення. 

Про такою схемою можна говорити в разі, коли замовник має повну проектно-технічною документацією. Тільки при наявності проекту складається детальна і прозора кошторис.

Зазвичай при проектуванні ціна об`єкта визначається на 1 кв. м. У переважній кількості випадків реальна, фінішна вартість перевищує початковий розрахунок. Це стосується не тільки дач, але і грандіозних будівельних об`єктів. Така суть будівництва - підвищення ціни в процесі. У зв`язку з можливими змінами побажань замовника обсяг робіт теж може змінюватися. Тому необхідно, щоб кошторис детально розписувала склад, метраж і вартість кожної роботи.

Хочу звернути увагу новачків на таке ремісниче поняття, як виконавча документація. Традиційно її називають просто «виконавчої». Особливо це стосується актів прихованих робіт. Що це за премудрість? Це документ, що підписується обома сторонами контракту, що засвідчує якість виконання будівельного елементу, згодом закривається на наступних етапах будівництва. Самий розхожий приклад - перевірка якості бетону в фундаменті, який буде згодом закритий коробкою будинку. 

Ви, як особа зацікавлена, повинні знати про це і не допускати формального підписання актів «із закритими очима». А вже тим більше - заднім числом.

Про що говорити на першій зустрічі з підрядником

Грунтовна перевірка можливого підрядника допоможе уникнути контакту з фірмою-одноденкою. Ознайомтеся з статутом організації та поцікавтеся строком її діяльності. Зрозуміло, варто познайомитися з реальними дачними будинками, спорудженими потенційними претендентами на ваш об`єкт. Треба приділити серйозну увагу першої зустрічі з представником підрядника. Обміркувати послідовність бесіди, скласти список самих незрозумілих для вас питань.

Слід поставити можливого підряднику ряд умов, необхідних для укладення контракту:

1. Обов`язкова підготовка детального проекту виконання робіт (термін - ППР) і кошторису із зазначенням видів робіт і моніторингом кожного етапу як самим замовником, так і третьою стороною - незалежним фахівцем-будівельником.
2. Покрокове фінансування проекту. Надання авансу для покупки будматеріалів.
3. Забезпеченість підрядника постійним кваліфікованим персоналом.

Ще кілька необхідних тем для обговорення:

• Оцінка обсягу фінансування будівництва.
• Перелік подій - від отримання дозволу на будівництво до здачі будинку в експлуатацію.
• Консультування з сучасними будівельними технологіями.
• Експертиза проекту. У цьому місці у підрядника завжди виникає маса претензій до проекту і бажання його модернізувати. Це може бути викликано і деяким «витання в хмарах» креативного архітектора, і бажанням спростити алгоритм споруди дачі.
• Шляхи підбору потенційних субпідрядників.
• Попутні питання супроводу будівництва. Наприклад, організація місця розселення будівельників в побутових приміщеннях і супутні невід`ємні аспекти їхнього життя протягом кількох місяців.

Досвідчений представник компанії-підрядника відповість на всі ваші запитання по суті і не буде йти від ясних відповідей.

Особлива розмова - регулювання неминуче виникають претензій та шляхи їх вирішення. Адже ваші відносини з цією будівельною компанією можуть тривати і після завершення робіт.

Відео: Мультик Фіксікі - Все серії поспіль - Збірник 18 (НОВІ СЕРІЇ)

Після завершення будівництва дачі краще потурбуватися проблемами її обслуговування і модернізації ту ж компанію, яка її і побудувала. Щорічні ревізії фахівця, безперечно корисні: вони дозволяють виявити і усунути виникає проблему на самому початку.

Відео: Як будівельники обманюють нас на бетоні? Все по розуму

Зрозуміло, все вищесказане має на увазі, що ви відвідаєте офіс не однієї будівельної компанії, а декількох, і самостійно складете уявлення про реальні можливості кандидатів.

Скільки це коштує?

Як правило, будівельні компанії заради збільшення прибутку прагнуть знижувати собівартість. Спокусливі ціни приваблюють замовників, число будівельних підрядів зростає. Справжні професіонали вдосконалюють структуру управління, організацію робіт, підготовку співробітників, технології, інструментарій та ін., Ретельно калькулируют трудовитрати, знижують витрати.

Однак на ринку приватних будівельних підрядів є і інші компанії, які не обтяжують себе точними розрахунками, а забезпечують свою нібито солідність лише високим рівнем цін. Попутно за «нульові» роки дачне будівництво помітно ускладнилося, знайшло нові технології і матеріали, його собівартість істотно зросла. Будівельники-підрядники змушені закладати солідний фінансовий резерв для компенсації витрат. Офіційно ці витрати і запаси заховані під терміном «накладні витрати». Зрозуміло, їх не може не бути. Питання тільки в їх розмірі. Тут вам буде потрібно порівняти пропозиції кількох будівельних підрядників. 

Не знаючи всіх цих будівельних тонкощів, замовник повністю довіряється виконавцю, передоручення йому можливість розпоряджатися коштами. А чи треба так робити? Тому я запропонував би скористатися «третьою стороною» - залучаються досвідченим фахівцем. Найкраще - виконробом. Покличте в помічники досвідченого інженера-будівельника, якому ви довіряєте.

Він стане вашим будівельний «адвокатом». Заплативши за його роботу, ви заощадите на майбутніх можливих бувальцях. Зрозуміло, за умови, що він не увійде в змову з підрядником.

Відео: Як розвинути малий бізнес в будівництві і обробці - відповіді

Для більшості людей визначальним «козирем» при виборі підрядника стає вартість. Але спокусливо низькі розцінки повинні швидше насторожити, ніж порадувати. Традиційно за подібними обіцянками ховається підступ, а то і пряме обдурювання.

Як контролювати будівництво

Не кожному дачникові під силу контролювати якість будівельних робіт, технологію їх виконання і відповідність вимогам нормативних документів. Тому, як я вже сказав, варто довіритися третій особі - досвідченого фахівця або організації, яка (по самостійному договору) здійснюватиме технічний нагляд за будівництвом. Вона ж зможе дати об`єктивну оцінку доцільності витрат, проінспектувати якість будматеріалів, застосування їх за призначенням і багато іншого. Хоча в разі залучення спеціальної компанії виникають вже набила оскому накладні витрати. Передоверив такої організації контролюючі функції, ви маєте повне право очікувати детального відповідності виконаних робіт проекту. На ділі це має виглядати наступним чином:

1. Перш за все потрібно приділити увагу якості будівельних матеріалів (Так би мовити, вхідний контроль). Воно відображено в офіційних сертифікати відповідності. Ці документи у вигляді ксерокопій повинні перевірятися вельми ретельно. Незайвим буде особисто поглянути на привезені блоки, теплоізоляцію, деревину. Причому останню оглянути на предмет вологості, відсутність синяви та інших органічних недоліків.
2. Підрядник здає конкретний етап роботи представнику технічного нагляду. Цей етап оформляється актом здачі-приймання. Йому передує професійна перевірка на відповідність, включаючи аналізи якості бетону, які можуть дати точну відповідь тільки через кілька днів. За фактом виконання всіх етапів роботи замовнику пред`являються відповідні акти, підписані представником технічного нагляду, де вказані виконані обсяги і вартість робіт.

Відео: Олексій Земсков і Особливий Замовник. Будівельні приколи, які іноді трапляються при ремонті

Як по-сучасному стежити за будівельниками, показує ця фотографія. Подивіться на щоглу над побутівкою і на те, чим вона увінчана: 

Дбайливий господар майбутнього будинку встановив на штирі панорамну відеокамеру, яка в режимі реального часу транслювала ситуацію на будівництві. Таким чином він міг стежити зі свого офісу за працьовитістю найнятих будівельників. Ось вам і своєрідне використання IT-технологій в будівництві. 

На закінчення порекомендую прочитати ще одну статтю, яка логічно пов`язана з викладеними вище ремісничими істинами.

Хочеться сподіватися, що всі ці поради і рекомендації допоможуть вам знайти гідних професіоналів і уберегтися від халтурників. Успіхів!

Увага, тільки СЬОГОДНІ!