Старий дерев`яний будинок: як купити без переплати

Отже, ви ведете переговори про покупку. Місце розташування будинку, його планування, зовнішній вигляд і ціна вас влаштовують. Пора придивитися до дому уважніше. Які дії потрібно зробити, перш ніж укласти договір?

Запитайте проектну документацію

Можливо, найцінніше в цих документах - печатки та підпису проектувальників. Вони означають, що для будинку велися розрахунки (по крайней мере, на папері), і архітектор упевнений в їх правильності. Проект - підстава для претензій архітекторові (якщо він відступив від норм) або забудовнику (Якщо він відступив від проекту). Ні проектної документації - значить, перед вами ніхто ні за що не відповідає. У зв`язку з дачних амністією зараз можна оформляти будинку у власність без проектної документації. Це не тільки дозволяє простим громадянам узаконити нажите, а й підстьобує недобросовісних забудовників до жахливих порушень (немає проекту - немає винних). Тому будьте обережні: для недорогого самобуду відсутність документів ще має розумне пояснення, але якщо будинок купується за нормальною ринковою ціною, то, не побачивши проектної документації, - розвертайтеся і йдіть.

Огляньте фундамент і цоколь

Гарна ознака, якщо будинок простояв більше двох років і після цього отримує за цоколь п`ятірку. Ось так має виглядати нижня частина дерев`яного будинку, який ви купуєте:

• Фундамент і цоколь без тріщин. тріщини на фундаменті ви навряд чи зможете побачити, але якщо вони є, то зазвичай поширюються і на цоколь
• Обробці цоколя не перший рік. Якщо будинок не новий, а на цоколі свіжа оздоблення - подумайте, для чого потрібно було терміново штукатурити або облицьовувати його перед вашим приходом? Може бути, власник хотів заховати тріщини?
• Цоколь зроблений правильно. Його висота не менше 50 см, між цоколем і нижнім вінцем будинку прокладена гідроізоляція. Фундамент і цоколь будинку виконані з різних матеріалів, а між ними - ще один шар гідроізоляції. Монолітний фундамент-цоколь в наших умовах для дерев`яного будинку не підходить: він тягне з грунту вологу, через що підгниває нижній вінець. У цоколі повинні бути продухи для вентиляції простору під підлогою. Взимку вони зазвичай закриваються, а влітку відкриті.
• У підвалі немає ознак періодичного затоплення. Спускаємося в підвал і переконуємося, що на стінах немає характерної кордону рівня стояння води (її видно з різниці в кольорі стін). Затхлий запах також відсутній.
• По периметру будинку зроблені зливова каналізація і дренаж. Щоб переконатися в працездатності дренажу, потрібно вилити в нього відро води і подивитися, як вона виходить з дренажу саме там, де їй належить: в колодязь, в канаву, на рельєф. Якщо будинок невеликий, то відсутність дренажу допустимо, але повинна бути хоча б вимощення.

Перевірте наявність вентиляції

Вона повинна бути, хоча б елементарна: всім знайомі решітки на стінах під стелею. Дерев`яний будинок без вентиляції немислимий: з урахуванням приготування їжі, використання душових та інших зручностей кожен мешканець випаровує близько 20 кг води в повітря щодня. Цю воду необхідно видаляти з дому, інакше вона буде конденсуватися в конструкціях.

Відео: Старий красивий дерев`яний будинок в Грузії

Пошукайте сліди конденсату

Конденсат - головне свідчення помилок у вентиляції і утепленні будинку і головна причина біологічного руйнування дерев`яних конструкцій (а попросту - цвілі і гнилі). Якщо він є, то рано чи пізно в будинку з`являться і гриби. Сліди конденсату у вигляді характерних розлучень добре видно на не захищених укривними фарбами дерев`яних поверхнях навіть після висихання. Ці сліди глибокі - стерти або сошлифовать їх практично неможливо. Шукайте розлучення в основному на стиках, кутах, під стелею, на горищі. Якщо вони виявлені в кількох місцях, їх причина - конденсат. Якщо в одному - можливо, це проникнення в будинок дощової вологи, яке теоретично можна знайти і усунути. Але спочатку доведеться купити будинок, а потім вже з`ясується, чи велика проблема і у що обійдеться її ліквідація. Тому не варто ризикувати, якщо тільки продавець суттєво не зменшить ціну.

Перевірте стан дерев`яних лаг під підлогою першого поверху

У підлозі першого поверху повинен бути технічний люк, а між підлогою та цокольним перекриттям - простір, в якому можна пересуватися (якщо не навприсядки, то хоча б поповзом). Воно необхідне, щоб доглядати за дерев`яною підлогою: час від часу доводиться оглянути, додатково антисептировать лаги (ніяка обробка не робиться навічно). Заглянувши в цей люк, ви можете подивитися, чи немає на лагах цвілі і гнилі.

Переконайтеся в стабільності геометричних параметрів

Відкрийте і закрийте всі вікна і двері - якщо будинок танцює, їх буде заклинювати. Стіни повинні бути строго вертикальними (нерідко їх веде хвилею). Подивіться на пару стелі і стіни: великі щілини можуть бути пов`язані з неправильною осадкою будинку.

Огляньте дах зовні і зсередини

Дах тримає вітрову і снігове навантаження, до неї піднімається тепле вологе повітря з кімнат, взимку вона - основний бар`єр, який стримує втрати тепла (або нестримуваний, якщо влаштована неграмотно). Конструкцію даху часто веде при різних порушеннях в будівництві будинку. Подивіться на покрівлю зовні - рівно лежить покрівельний матеріал? Пазухи, провали, вигини і інші відхилення від ідеально рівній площині говорять про проблеми. Оцініть, як утеплена покрівля. утеплювач повинен мати товщину не менше 200 мм. Зверніть увагу на димохід: його неграмотне пристрій - основна причина пожеж. Навколо димоходу ніде не повинно бути слідів гару, в місці зіткнення з димоходом деревина не повинна змінювати колір.

Відео: Реконструкція сільського будинку. Вирівнювання. Особистий досвід городянки // FORUMHOUSE

Купуйте будинок взимку і сфотографуйте його за допомогою тепловізора

Це кращий спосіб перевірити, як будинок утримує тепло. Тепловізор показує будова в інфрачервоному діапазоні, на моніторі приладу добре видно слабкі місця в теплоізоляції. повна­- діагностика­- повітропроникності і теплопровідності конструкцій обійдеться приблизно в 20 тис. рублів (на ринку є компанії, що пропонують таку послугу). Недешево, але купити дірявий будинок і рік з року опалювати його або заново утеплювати обійдеться ще дорожче. На основі обстеження тепловізором ви можете вимагати від продавця усунути дефекти або виторгувати істотну знижку. Втрати тепла на кутових з`єднаннях дерев`яного будинку ліквідувати буде складно: вони спочатку щільні, і герметик тут навряд чи допоможе - доведеться робити додаткове утеплення будинку зсередини. А ось наскрізні тріщини в колодах або брусі або межвенцовие шви можна буде закрити герметиком. Якщо фонить дах - доведеться розбирати внутрішню обробку і укладати новий утеплювач.

Перевірте якість фасадної фарби

Відео: Перетворення старого будинку в новий

Ультрафіолет руйнує поверхневі шари деревини, тому для захисту фасадів дерев`яного будинку потрібно використовувати спеціальні фарби. Якісні системи захисту фасадів служать по 10-15 років, і цим обумовлена їх висока вартість. Переконайтеся, що фарба не облупилася, деревина під нею біла, без сірого відтінку, - це говорить про те, що оздоблення фасаду в прекрасному стані. Якщо немає - не страшно, її можна буде оновити і навіть замаскувати сірий загар деревини, вдало підібравши відтінок лессірующей фарби. Але різниця в ціні між дорогою і дешевою обробкою фасаду повинна бути врахована у вартості будинку.

резюме

• Перш ніж підписувати договір, переконайтеся в наявності проектної документації на будинок. Якщо зважитеся купувати будинок без проекту, готуйтеся­- до того, що будь-які наслідки порушень будівельних норм вам доведеться усувати за свої гроші, на це варто погоджуватися,­- тільки якщо вартість будинку дуже приваблива. Не можна залучити забудовника до відповідальності за те, що будинок руйнується або виділяє небезпечні для здоров`я хімікати. Те, що ви потрапили в біду, - ще не доказ його провини. Вся система відповідальності підрядників будується навколо офіційного, що має юридичну силу проекту, завіреного підписами і печатками. Тільки на основі цього документа закон зможе відповісти на питання, хто і що порушив, якої шкоди вам заподіяв і що з нього прочитується. Без документів знайти безпосереднього винуватця порушень неможливо!
• Найбільш проблемні місця дерев`яного будинку - цоколь і дах. Тут будова стикається з вологою, а через дах до того ж йдуть основні втрати тепла. Ці місця при покупці потрібно обстежити­- в першу чергу і ретельно.
• Проблеми з фундаментом, неправильна осаду (деформація коробки), біологічне руйнування дерев`яних конструкцій і високі тепловтрати через стіни - практично непереборні проблеми. Вартість реконструкції в цьому випадку може зрівнятися з ціною будівництва будинку з нуля, тому купувати будинок з такими недоліками не варто.
• За умови гарної знижки можна купити будинок без дренажу фундаменту, з високими тепловтратами через дах, наскрізними тріщинами в брусі або колодах або неякісної обробкою фасаду (якщо на дерев`яних конструкціях поки немає слідів цвілі і гниття) і усунути недоліки самостійно.

Дякуємо Олексія Леонтьєва, керівника компанії Атлант ЛЛЛ, фахівця з дерев`яного житлового будівництва, експерта Будинки технологій Геліос