Купівля землі: оформляємо документи
Відео: Як оформити ділянку за 350 рублів
Основне навантаження перед операцією купівлі-продажу земельної ділянки лягає на плечі продавця: саме йому належить зібрати необхідний пакет документів. Але і покупцеві не варто розслаблятися: тільки ретельна перевірка всіх паперів до моменту оплати і реєстрації угоди дозволить уникнути подальших розчарувань.
Синій або рожевий
Відео: Які документи потрібно перевірити при покупці будинку і земельної ділянки?
Потенційний покупець повинен перевірити у продавця свідоцтво про право власності на землю, виданий земельним комітетом (з 1992 по 1993 рік свідоцтва синього кольору, з 1993 по 1997 рік - рожевого). У ньому повинні бути вказані дані власника, підтвердження того, що земельна ділянка знаходиться у власності, і підстава видачі свідоцтва (постанова голови адміністрації).
З 1993 року з`явився кадастровий облік (кожною земельною ділянкою привласнили свій номер), тому в рожевих свідченнях він вказаний. Також цей тип свідчень доповнено додатком - планом ділянки. Підставою видачі стало не тільки постанову глави адміністрації (зберігається в районному архіві, продавцеві треба буде взяти його копію), але і договір купівлі-продажу, договір дарування, свідоцтво про право на спадщину за законом або за заповітом.
Після 1998 вступив в силу Закон Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, свідоцтва отримали сучасний вигляд, і вся інформація стала зберігатися в Управлінні Федеральної реєстраційної служби. Якщо власник ділянки втратив правовстановлюючі документи, йому потрібно звернутися в УФРС за випискою про зміст названих паперів, що підтверджує його право на майно.
І нові, і старі свідоцтва однакові за юридичною силою, старі міняти на нові необов`язково.
Обидві сторони при реєстрації повинні надати згоди подружжя на здійснення угоди або довідки про відсутність таких, завірені нотаріально. Однак, якщо продавець придбав свою ділянку до вступу в шлюб, йому такий документ пред`являти не потрібно. Далі діємо по одному з двох варіантів.
Спрощена схема оформлення
Якщо немає необхідності в вимірі території або додаткових узгоджень (наприклад, з сусідами), власнику ділянки досить звернутися в орган Роснедвіжімості для отримання виписки з кадастрового паспорта і вже потім можна укладати договір купівлі-продажу.
Він буває двох видів: складений сторонами в простій письмовій формі і завірений нотаріально або спочатку підготовлений агентством нерухомості або адвокатською конторою (в договорі можна прописати, яка зі сторін сплачує всі державні мита і займається оформленням). Цивільний кодекс дозволяє обидва варіанти - головне, щоб в документі були прописані такі позиції:
- вартість ділянки;
- його місцезнаходження, кадастровий (умовний) номер;
- реквізити сторін, що уклали угоду.
Уклавши договір, можна йти реєструвати угоду в Федеральну службу державної реєстрації, кадастру і картографії (Росреестра). Через місяць після реєстрації угоди покупець отримує переоформлені документи і стає повноправним власником.
Замір ділянки
Якщо виникали суперечки про межі ділянки або його реальна площа не відповідає зазначеній в первинному документі, потрібно робити завмер. Викликані геодезисти запишуть розміри і сформують межові справу, яке знадобиться для отримання кадастрового плану.
Для формування межової справи необхідні:
- акт узгодження земельної ділянки (згода сусідів на продаж), довідка від голови садівничого некомерційного товариства (СНТ) про відповідність площі виміру ділянки;
- документ, що підтверджує повноваження голови СНТ (протокол про обрання);
- викопіювання (зменшене зображення території, на якій розташовується ділянку), якщо немає Генплану СНТ.
Якщо ділянка не належить якомусь СНТ, то довідку беруть у глави адміністрації. Зібрані документи подають в Росреестр для формування межової справи, яке здається в територіальний орган кадастрової палати для оформлення кадастрового паспорта. У ньому має бути повний опис ділянки, його місцезнаходження, вартість, площа з урахуванням нового виміру. Додавши до нього всі документи, потрібні для спрощенки, знову віддаємо весь пакет в Росреестр. Будьте готові, що таке оформлення займе до шести місяців.
категорії земель
І в свідоцтві про державну реєстрацію права, і в правовстановлюючому документі, та у витягу із державного земельного кадастру повинно бути вказано, до якої категорії земель (цільове призначення) відноситься ділянка, виставлена на продаж. Для будівництва будинку, в якому можна зареєструватися (прописатися), потрібні землі поселень. У всіх інших випадках майбутній будинок - всього лише дача без права прописки.
Якщо ділянка відноситься до землям сільськогосподарського призначення, то угода повинна включати в себе процедуру дотримання вимоги про переважне право. Їм володіє суб`єкт Російської Федерації (область, край, республіка). Продавець зобов`язаний до угоди в письмовій формі запропонувати спеціально уповноваженому органу суб`єкта Російської Федерації придбати цю ділянку. Суб`єкт РФ може відповісти згодою - і тоді ваша угода не відбудеться, може письмово відмовитися, може взагалі не відповісти (очікування відповіді - 30 днів з дня надходження повідомлення), що прирівнюється до відмови. Тільки при дотриманні цієї вимоги ваша угода буде вважатися законною.
камені спотикання
- Розбіжності по площі. Якщо є підозра, що площа ділянки не відповідає заявленій в документах, покупцеві необхідно настояти на вимірі;
- Незгода одного з подружжя на продаж / купівлю;
- Шлюб зареєстрований, але знаходження одного з подружжя невідомо. В цьому випадку продавцю краще розірвати шлюб в судовому порядку до укладення договору;
- Незгода сусідів або голови СНТ на продаж. Власнику треба з`ясувати причини і залагодити суперечки. Буває, що претензії голови обгрунтовані: власник ділянки не платить внески, не бере участі в справах товариства. Якщо ж відмова голови неправомірне - зверніться до суду;
- Невірні відомості про ділянку. Дані, надані продавцем, можна отримати незалежно від нього в державних органах. У територіальному управлінні Федеральної реєстраційної служби можна перевірити, кому належить ділянка і чи немає на ньому обтяжень у вигляді застав або оренди, а також претензій третіх осіб. У територіальному підрозділі Державного земельного кадастру можна, назвавши кадастровий номер, дізнатися і про категорії земель, і про дозволений використанні, і про обмеження з будівництва;
- Помилки в написанні цих в правовстановлюючих документах. Власнику необхідно в судовому порядку встановити відповідності;
- Продаж ділянки не власником, а представником за дорученням. Переконайтеся в згоді власника на продаж, а також в його наявності (бувають випадки, коли ділянку продають за дорученням, а власника давно немає в живих).